임대차 계약의 자동 갱신을 막는 법

안녕하세요 경제를 탐구하는 머니탐구자입니다.

부동산 임대차 계약에서는 임대차 기간이 만료되었을 때 별도의 갱신 거절 통지가 없으면 자동으로 계약이 갱신되는 경우가 있습니다. 자동 갱신을 원하지 않는 임차인 입장에서는 이러한 조항을 잘 이해하고, 갱신을 막기 위해 미리 통지하는 것이 중요한데요. 이번 글에서는 임대차 계약의 자동 갱신을 막는 방법을 사례와 함께 알아보겠습니다.

A씨와 B씨의 상가 임대차 계약 사례

A씨는 B씨로부터 상가를 임차하여 2018년 12월 31일부터 2020년 12월 30일까지 계약을 체결했습니다. 보증금은 3,000만 원, 월세는 180만 원이었는데요. 임대차 계약 만료일 하루 전인 2020년 12월 29일, A씨는 B씨에게 임대차 계약의 갱신을 거절하는 통지를 보냈습니다.

그런데 B씨는 계약이 자동 갱신되었다고 주장하며, A씨의 계약 해지를 인정하지 않았습니다. 이에 A씨는 임차권 등기를 완료한 뒤 2021년 1월 27일에 점포를 B씨에게 인도했으나, B씨는 계약이 2021년 3월 29일에야 종료되었다고 주장했습니다.

이 사례에서 A씨와 B씨의 입장 차이는 임대차 계약의 갱신과 종료 요건에 대한 법적 해석에서 비롯되었습니다. 그렇다면 실제로 임대차 계약의 자동 갱신을 막으려면 어떻게 해야 할까요?

 

임대차 자동 갱신 관련 법규 정리

임대차 관련 법은 크게 세 가지로 나뉩니다:

1. 상가건물 임대차보호법
2. 주택임대차보호법
3. 민법

각 법은 자동 갱신 관련 규정이 조금씩 다르며, 상가와 주택의 임대차 보호 법규는 민법의 특별법으로 우선 적용됩니다.

1. 상가건물 임대차보호법

상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따르면, 임대인이 계약 만료 6개월에서 1개월 전 사이에 갱신 거절 또는 조건 변경 통지를 하지 않을 경우, 계약이 자동으로 갱신된 것으로 간주됩니다. 갱신된 임대차의 존속 기간은 1년이며, 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

2. 주택임대차보호법

주택임대차보호법 제6조 제1항은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인이 갱신 거절 통지를 하지 않으면 자동 갱신된다고 규정하고 있으며, 임대차 존속 기간은 별도의 사정이 없다면 2년으로 설정됩니다. 자동 갱신된 계약에 대해서도 임차인은 언제든지 해지를 통보할 수 있으며, 통보 후 3개월 후에 해지 효력이 발생합니다.

3. 민법

민법은 임차인이 임대차 계약 만료 후에도 사용 및 수익을 계속할 경우 임대인이 이의를 제기하지 않으면 동일한 조건으로 임대차가 갱신된 것으로 봅니다. 다만, 상가건물 임대차보호법과 주택임대차보호법이 민법보다 우선 적용됩니다.

상가 임차인의 갱신 거절 통지 시점

상가 임차인이 갱신 거절 통지를 언제 해야 하는지에 대해 명시된 규정은 없으나, 대법원은 임차인이 계약 만료 전 언제든지 갱신 거절 통지를 할 수 있다고 판결했습니다. 주택 임대차와 달리 상가 임대차의 경우 임차인은 만기 전 언제든지 갱신 거절 통지로 자동 갱신을 막을 수 있다는 해석입니다.

상가 임대차 자동 갱신을 막기 위한 실질적 방법

1. 임대차 계약 만기 전 갱신 거절 통지: 상가 임차인은 계약 만료 전에 언제든지 임대인에게 갱신 거절 의사를 통지할 수 있습니다. 이를 통해 자동 갱신을 방지할 수 있습니다.
2. 갱신 거절 통지 방법: 갱신 거절 통지 시에는 반드시 내용증명 우편을 통해 통지하고, 기록을 남기는 것이 중요합니다. 통지가 이루어졌음을 증명할 수 있어야 임대차 계약 종료를 확실히 할 수 있습니다.

글을 마치며..

임대차 계약의 자동 갱신을 원하지 않는 경우, 상가 임차인은 계약 만료 전에 언제든지 갱신 거절 통지를 통해 갱신을 방지할 수 있습니다. 주택 임대차의 경우에는 미리 정해진 기간 내에 갱신 거절 통지를 해야 하므로, 계약 유형에 따라 해당 규정을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.